立体停车场建设的不甘与变通

发布日期：2017-01-12

泉城路新郎希努尔大厦的立体车库预计元旦后投用 记者王锋 摄
济南城区土地资源有限，汽车保有量却与日俱增，停车位缺口超过90万，停车占用路边资源，一定程度上加剧了拥堵。4年前，济南鼓励社会资本投建公共停车楼，一度引发建设热情，如今日渐消沉，背后原因在哪里？一度因使用不便、机械故障而广受诟病的立体停车库，目前又大量涌现，背后的逻辑是什么？
近日，记者调查济南具有代表性的多家立体停车场，试图从不同侧面探寻这个反差背后，企业投建停车场的无奈、妥协、兴奋与重生。
A尴尬的停车楼
新世界商城 被要求补交三四千万土地出让金
18日一早，老王来到英雄山一带锻炼身体，看到马鞍山路恢复自西向东单向通行，路两边临时泊车位取消，他顿时感觉清爽不少：“过去这边，路上是拥堵的车，两边停满车辆，发动机声混杂着喇叭声，吵得人难受。”目前公开说法是，附近新世界商城停车楼部分启用，路边临时车位取消。
车辆进停车楼，腾出的地儿“还路于民”，路面清净了。然而新世界商城总经理吴英军却有苦难言，近4年多来建停车楼的坎坷经历，若非亲身经历，很难体会。
2012年2月，济南出台《鼓励公共停车场建设暂行规定》（以下简称暂行规定），鼓励社会资本投资建设公共停车场，吴英军就提交了申请。“马鞍山路附近，6大商场聚集，保守估计需要1500个停车位，但附近加上马路停车场，只有三四百个。”吴英军说，如果他在商城楼上加建两层做停车场，能增加600个停车位，不仅能缓解附近停车难问题，还可以根据政府鼓励政策，获得30%的商业配套，扩大商场经营面积。
2014年，楼顶加建计划实施，一系列问题接踵而来：首先，建设需要改规划；其次，加建势必带来整栋建筑容积率提高，按照现行规定，需补交土地出让金，第一次按商业用地评估，需补交1亿元。“关键我们不是商业用途，而是作为停车场，带有公益性。”吴英军说，后经重新评估，需补交6000万元，还是交不起。
“后来，市政府召开专题会议研究，形成了会议纪要。”市国土部门相关人士说，针对加建停车楼的土地出让金问题，其中提到，原为出让土地的暂不调整土地出让金，同时研究制定公共停车场不计入容积率的具体措施。具体到新世界商城，停车场部分可以不交出让金，但30%的商业部分需要补交。
“我算了下，需补交三四千万元，还是交不起。”吴英军说，当时加建停车楼，没有规划许可证不能从银行贷款，全部8000万元建设资金都是自筹，如今已无多少筹集能力；“再一个，当时暂行规定说，鼓励建停车楼，我们认为30%的商业面积是奖励的，如今要求再缴纳土地出让金，不就相当于没奖励吗？”
如今，新世界商城六楼、七楼停车场，已启用200余个，全部免费对外开放。“预计春节前，剩余400个能全部开放，届时将有效缓解附近停车难问题。至于价格，因是社会资本投资，按照物价局规定，可以执行市场调节价。”吴英军说，目前马鞍山地下人防商城停车费标准为4元/小时，他们可能会参照。
“即使价格贵，也只能勉强保本经营。”吴英军粗略计算，一个停车位一天收20元，一年7000多元，600个车位是400多万元，而建停车场总投资8000万元，仅利息成本就六七百万元，这还不包括管理人员工资、设备折旧损耗等成本。
东图大厦、金龙大厦 建楼成本高又麻烦，准备建立体车库
与新世界商城同步提出申请建停车楼的，还有大观园附近的山东省东方图书公司，也就是东图大厦。今年7月，济南市公共资源交易网上曾挂出工程招标信息，当时，大厦相关负责人宋先生称，停车楼预计年内能开工，就在大厦后院建。然而临近年底，记者实地查看，并没有动工迹象。
“中间耽误时间太多。”宋先生说，暂行规定提出，“企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法，将已建建筑改建、扩建成公共停车场”，他们想当然认为，建停车场就得盖楼，然而盖楼手续太繁琐，与新世界商城一样，比照建筑项目手续报批，涉及发改委立项、规划局调规划，以及国土部门交土地出让金等。与新世界商城不同的是，作为国企的东图大厦并没有在土地出让金上做太多纠缠，在他们看来，盖楼就得交，于是交了五六百万元，但即便如此，到现在依然拖了4年多没建。
按照当时的招标信息，该项目总投资1500万元，全部自筹资金，能停121辆车，地上4层，地下2层，高13米，相当于1个停车位12万元。“建设成本的确很高，仅土地出让金就占很大一块，我们思考，是不是一定要建楼，可不可以建机械式的立体车库。”宋先生说，现在经过论证，倾向于后者，一是节省成本，至少不用交土地出让金；二是手续比较简单，由于不是建筑，就不牵扯改规划等问题。
有这种想法的，还有泺源大街西头金龙大厦，它也在2012年首批申建停车楼。“规划方面，我们相对简单，大厦北侧空地，规划中就是配套专用停车场。”相关负责人石先生说，但在实施中出现了纷争，直至今日不能开工。
据介绍，金龙大厦原物业公司瞅准暂行规定中鼓励政策，可以建设30%商业面积，就报了方案，商业面积2200余平方米，241个停车位，其中171个面向社会开放，70个留给大厦业主。结果该方案引来众多业主反对：这里本就停车难，还建商业，多此一举；留给业主的车位也太少。
“靠建停车场收费肯定赔钱，所以政策允许建商业配套，以提高积极性，业主反对，就断了投建方的财路，谁还会干？”原物业公司相关人士说，最后他们公司撤离，业主聘请新物业管理。
如今业主委员会的计划是，既然政府鼓励，这里也需要，自然还得建，但按原方案建停车楼投资太大，不如建钢结构的立体车库，至于建设数量，还得视情况而定，因为周边是居民楼，得征得他们同意，至少不能影响四邻采光。
B回温的立体车库
新郎大厦政策有所突破，90天就能建成投用
停车更难的泉城路与县西巷交叉口附近的新郎希努尔大厦，则将建立体车库的想法付诸实施。近日，记者看到，其主体框架已完成，正在做外立面装饰。据了解，立体车库的原理类似电梯，将车开到车库内，通过传送装置，送到每一层。负责人何正华称，预计元旦后能投用，这将是泉城路第一家立体车库。
“建立体车库，手续的确简单些。”设在市建委的公共停车场建设联席会议相关人士说，以新郎大厦项目为例，属于利用单位自有用地建设机械式停车库，按照相关规定，定性为构筑物工程，其建筑面积不纳入容积率计算范围，可以免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。
“我们2014年提申请，今年才开建的，90天就能建成，因为它只是把机器设备装起来，不像建筑需要破土动工。”何正华说，大厦总面积4万平方米，车位需求量至少300个，而后院只能提供80多个，即使立体车库60个车位投用，还缺150多个，下一步还准备在后院停车场，用钢结构加盖一两层，建成像中恒商城一样的停车场，使总车位数达到300个。
何正华有此打算，源于最近济南鼓励建设立体车库的政策突破：“以目前我们的停车库为例，就是利用的楼宇边角地带，这在以前不允许，按照原政策，楼宇周边红线以内数米不能有任何东西，如今只要不超过用地红线就可以。”
新郎大厦立体车库投用后，收费标准拟为4元/小时，何正华表示主要是为收支平衡：“毕竟投了300万元，需要回收成本；另外机械维护、保养、管理也需要钱。”业内人士认为，车库投用后，将在一定程度上缓解县西巷、明湖路、泉城路的拥堵。
政务服务中心明年上半年可投用，本想建25层未被通过
提起拥堵，很多人会想到济南市政务服务中心，这里地处老市政府、火车站附近，车流量本来就大；服务中心设立后，服务窗口越来越多，尤其遇到招投标时，周边拥堵严重。
在服务中心南侧，行人能发现，一栋立体车库正拔地而起。“共18层，144个停车位，预计明年上半年可投用。”相关负责人杜先生说，原打算建25层提供200个车位，因为从投资回报率、停车位最多等角度考虑，这个数量是最优的，但报到规划部门时，因与周边环境不协调等原因未通过。
据介绍，立体车库投用后，附近面向公众开放的停车位会升至330个（其中已开放的地下停车场186个），另外老市政府院内还有204个停车位，总计534个。“但这依旧不能满足需求。估计缺口仍会超过1000个。”杜先生说。分析人士看来，单纯靠服务中心增加停车位，并不能从根本上缓解停车难问题，因为这里停车位充足了，很多人就会过来停车，照样拥堵。
杜先生表示，服务中心立体车库是政府投资建的，没有盈利目的，但收费标准低于社会普遍水平也不适合，具体还得向物价部门报批。
●冷热原因
需求旺盛、盖楼遇阻，立体车库技术渐成熟
尽管受到政策鼓励，立体车库建设火热，但也有些隐忧。“立体车库在济南不是新鲜事物。”济南天辰立体停车设备公司相关负责人李先生说，早在2003年，省立医院就建了山东第一个立体车库，2010年因减速齿轮故障停用，后来拆除了。
2008年左右，八一立交桥省华联院内也曾建过立体车库，后来故障率高，二三层少有人用，只用一层。2012年左右，很多居民小区，如发祥巷、诚基中心等，也建了立体车库，但人们更愿意停在路边，因为诚基中心曾发生过立体车库压坏汽车等情况。
那段时间，济南立体车库建设一度陷入低谷，济南重工甚至出现6年没卖出去一个停车位等现象。“不过最近能发现，相比3年前，济南立体车库的使用率已明显提高。”李先生说，以诚基中心为例，维修后，明显好用了很多；企业投资热情也在回温，不仅因政策鼓励，还得益于技术日渐成熟。
据介绍，过去立体库多采用载车板交换技术，只能水平、垂直移动，多数只能建三四层，取车放车麻烦，零部件多易出故障；如今采用梳齿交换技术，塔库不仅能建几十层，零部件还少，运转速度也快，过去水平移动一分钟10多米，现在几十米。
负责立体车库最终检验验收的济南市质监局特种设备处工作人员称，近年来，济南立体车库增加很快，目前已有100多处，每年有约20%的增长率，“在盖停车楼遇阻的情况下，建立体车库简单快捷，可以利用有限的土地资源，获取更多停车位，这是需求倒逼供应”。●业内建议
停车楼不可取代，能否给予相应补贴
（记者刘彪）
“除了停车、取车麻烦外，还得等，一旦遇到上班点，就得排队。”车主翟先生所在小区有地下立体车库，但他并不愿意使用，他担忧社会上建的一些立体车库，几十层高，集中下班取车是个麻烦事儿，一辆车需要2分钟，30辆车就得1个小时。
 
“也是因有类似担忧，两三年前我们准备投建公共停车场时，就选择了停车楼。”济南华联相关负责人陈先生说，9月建成投用的、有300个停车位的嘉华停车楼，仅土地出让金就交了1700余万元，加上建设成本总计1亿元，成本很高，建楼手续也麻烦，但用起来方便，像地面停车场，开上去停下即可，遇到高峰期也不用排队。“停车楼的建成说明，在现有制度下可以实现，但需要不计成本，不以停车收费为目的。”陈先生说，如果华联想通过停车位回收1亿元的成本，几乎不可能，他们希望改善周边停车环境，提高商场人气。
针对目前社会资本投建停车楼遇冷，陈先生表示，停车楼不可取代，政府需要拿出资金来鼓励，比如针对200个车位以上的公共停车场，若执行政府定价政策2元/小时，可否像补贴福利院、老年公寓床位一样，每个车位每年给予一定程度补贴，以激发投建积极性。新世界商城的吴英军则认为，类似事项的审批权能否下放到区里，区一级政府更了解具体情况，一些鼓励政策才能灵活。